Site Aidatı ve Ortak Giderler: Ev Seçerken Hangi Belgeler İstenmeli?

Ev ararken satış fiyatı veya kira bedeli ilk karşılaştırma ölçütüdür. Ancak taşındıktan sonra bütçenizi etkileyecek düzenli ödemeler de vardır. Aidat, ortak alan tüketimleri ve ayrıca tahsil edilebilecek giderler hakkında bilgi almadan yalnızca ilan bedeline göre karar vermeyin.

Çankaya’da bir apartman dairesiyle Gölbaşı’ndaki site içi bir villayı değerlendirirken aynı soruyu sorun: Açıklanan aylık ödeme hangi hizmetleri kapsıyor ve hangi belgeye dayanıyor? Karşılaştırmayı yalnızca rakam üzerinden yapmak, farklı hizmet paketlerini aynı kabul etmenize neden olabilir.

1. Güncel işletme projesini isteyin

Yönetimden, incelemekte olduğunuz döneme ait işletme projesini ve buna ilişkin onay kararını talep edin. Belgede personel, temizlik, güvenlik, bakım ve ortak alan tüketimleri gibi giderlerin nasıl gösterildiğine bakın. Aylık ödeme tutarıyla bütçedeki kalemlerin bağlantısını açıklamalarını isteyin.

Belgenin hangi dönemi kapsadığını da kontrol edin. Önceki yılın bütçesi veya eski bir ödeme makbuzu, bugün geçerli tutarı açıklamak için yeterli olmayabilir. Size bildirilen aidatın geçici bir bütçeye mi, kurulca onaylanan işletme projesine mi dayandığını sorun.

Bakanlığın 22 Mayıs 2026 tarihli açıklaması, aidatların belirlenmesinde kat malikleri kurulunun rolünü ve yöneticinin geçici işletme projesine ilişkin sınırlamaları açıklıyor. Buradaki yeniden değerleme sınırını, bütün aidat kararları için geçerli tek bir artış tavanı gibi yorumlamayın. İncelediğiniz tutarın hangi karar ve bütçeye dayandığını belirleyin.

2. Yönetim planını inceleme dosyasına ekleyin

Satıcıdan veya ilgili yönetimden güncel yönetim planını ve varsa değişikliklerini isteyin. Ortak alanların kullanımı, yönetimin kapsamı ve giderlerin paylaşımı hakkında hangi düzenlemelerin bulunduğunu inceleyin. Belgede açıklığa kavuşmayan noktaları ayrıca not edin.

Özellikle birden fazla bloktan oluşan yerleşimlerde, dairenin bulunduğu bloğa ait ödemelerle site genelindeki ödemeleri ayrı ayrı sorun. Havuz, spor salonu veya otopark için bildirilen kullanım koşullarını da yazılı bilgilerle karşılaştırın.

3. Aidatın dışında kalan ödemeleri öğrenin

“Isınma aidata dâhil” ifadesini ayrıntılandırın. Bu ifade ortak alanların ısıtılmasını mı, dairenin tüketimini mi, yoksa belirli bir avansı mı anlatıyor? Sıcak su, elektrik, otopark ve sosyal tesis kullanımında ayrıca ödeme bulunup bulunmadığını sorun.

Karşılaştırma için her konutta aynı listeyi kullanın: düzenli aidat, ayrıca faturalandırılan tüketimler, dönemsel ödemeler ve kullanıma bağlı hizmet bedelleri. Böylece düşük görünen bir aidatın kapsamını daha açık değerlendirebilirsiniz.

4. Yaklaşan işler için kurul kararlarını sorun

Cephe yenileme, asansör değişimi, çatı onarımı veya başka bir büyük çalışma gündemdeyse ilgili kararları isteyin. İşin yalnızca öneri aşamasında mı olduğunu, karara bağlanıp bağlanmadığını ve ödeme takviminin belirlenip belirlenmediğini ayırın.

Karar verilmiş bir çalışma varsa toplam bütçeyi, incelenen bağımsız bölüm için bildirilen tutarı ve kalan taksitleri öğrenin. Sözlü olarak aktarılan bir beklentiyi kesinleşmiş ödeme gibi değerlendirmeyin; belirsizliği karşılaştırma notunuza yazın.

5. Bağımsız bölüme ait güncel hesap dökümünü alın

Satıcı aracılığıyla yönetimden tarihli bir hesap dökümü isteyin. Tahakkuk eden tutarlar, yapılan ödemeler ve varsa kalan bakiye ayrı ayrı görülsün. Dökümün hangi bağımsız bölüme ve hangi tarihe ait olduğunu kontrol edin.

Devir veya kiralama öncesindeki ödemelerin taraflar arasında nasıl ele alınacağını yazılı biçimde netleştirin. Bir giderin kime ait olduğu konusunda tereddüt varsa, yalnızca “aidat” başlığına bakarak karar vermeyin; giderin niteliğini ve ilgili belgeleri inceletin.

6. Son karşılaştırmayı toplam bütçeyle yapın

Seçeneklerinizi aynı dönem ve aynı hizmet kapsamıyla karşılaştırın. Bir konutta düzenli aidata dâhil olan hizmet, diğerinde ayrıca ücretlendiriliyor olabilir. Belgelerin tarihini ve henüz yanıtlanmamış soruları da karşılaştırma tablonuza ekleyin.

Başkent Zirve Emlak ile ev seçeneklerinizi değerlendirirken, beğendiğiniz özelliklerin yanında doğrulanmış gider bilgilerini de karar dosyanızda bulundurun. Açık ve güncel belgeler, taşınma sonrasındaki bütçenizi daha gerçekçi planlamanıza yardımcı olur.

Kaynak ve başvuru bağlantıları

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı — Site aidatlarına yönelik düzenleme, 22 Mayıs 2026: https://meslekihizmetler.csb.gov.tr/haberler/site-aidatlarina-yonelik-duzenleme-resmi-gazete-de-yayimlandi-305297

Adalet Bakanlığı — 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu: https://mevzuat.adalet.gov.tr/mevzuat/103807

Kaynak kontrol tarihi: 24 Ekim 2026. Bakanlık açıklaması esas alınmıştır. Kanunun tam metni bu kontrolde görüntülenemediğinden ayrıntılı süre, çoğunluk ve sorumluluk hükümleri aktarılmamıştır. Yazı genel bir belge kontrol rehberidir.